嘉國現價買入($2.57)

多個內地樓盤將落成出售
嘉國現價買入

撰文:黃向平

欄名:明日之升

˙嘉華國際（00173）在內地的多個物業將相繼落成及出售，未來兩年將是集團收成期。

˙集團估值折讓幅度大，加上息率吸引，屬中長綫佳選。

嘉華國際主要在中國內地、香港及新加坡從事物業發展及投資，物業組合包括豪宅項目、甲級寫字樓、商場、酒店及服務式住宅。目前，上海及廣州是嘉華主力發展地區，兩地發展項目合計總樓面面積超過200萬平方米。

明年盈利料倍增

受惠上海慧芝湖二期物業收益增加，以及投資物業之公平值變動錄得6億多元收益，嘉華去年全年轉虧為盈，賺9.16億，而08年同則虧損6.17億，兩者來回差距逾15億元。據彭博綜合預測，嘉華今年盈利將較去年倒退18%，至7.52億，但隨處內地多項目相繼落成及出售，料2011年嘉華盈利將倍增至15.05億，反映嘉華盈利前景持續理想。

事實上，嘉華主要集中發展豪宅項目，如上海慧芝湖、以及靜安區及徐滙區等快將推售項目，均處於上海傳統高尚住宅區地段。由於黃金地段豪宅項目供應少，需求殷切，有利售價維持高位，利好嘉華整體售樓收益。

中港物業進收成期

根據花旗報告顯示，上述三個項目中，慧芝湖三期估計每平方米售價介乎3萬至3萬2千元人民幣，而靜安區及徐滙區項目估計每平方米售價介更高達6萬至6萬6千元人民幣。然而，由於三個項目均在早期購入，項目成本價只佔平均售價的10.5%至16.4%左右，預期相關項目將為集團帶來龐大收益。

此外，除上海物業項目外，嘉華位於廣州花都的3個大型綜合及豪宅項目亦將於今明兩年陸續完成，相信未來兩年將會是嘉華收成期，盈利前景穩固。再者，嘉華於東半山、香港仔惠福道及西九龍等豪宅地段擁有多個項目發展權益，隨着香港豪宅市道持續暢旺，嘉華資產值也水漲船高。

NAV折讓逾六成

估值方面，嘉華是本地地產股當中，股價較每股資產淨值（NAV）折讓幅度最大股份之一。根據花旗估計，嘉華每股NAV為7.13元，相比昨日收市價2.57元，股價折讓幅度達64%，遠高於一般地產股30%水平。再者，嘉華今年預測PE為8倍，明年將降至只有4.2倍，以具質素地產股而言，實屬吸引。財務方面，截止去年集團負債比率為21%，屬健康水平。花期更認為，隨着物業收益持續增加，料可進一步降低集團負債比率，甚至出現淨現金情況。

至於風險方面，嘉華估值深受中港地產市道尤其是豪宅市場影響，內地不明朗的樓市政策將可能影響集團項目銷售進度及收益，故政策改動是集團面對主要風險之一。

息率吸引 添防守性

嘉華正步入收成期，盈利前景有望繼續改善。加上，股價較每股資產淨值有超過60%折讓，而預測PE亦只有低單位數字，反映估值相當吸引。再者，嘉華有不俗派息，市場預期今明兩年每股可派0.09元及0.13元，以現價計，預測息率分別為3.5%及5.06%，增添股份防守性。策略上，建議現價買入，以3元作首個目標，跌穿2.3元止蝕

預定利率開放 內險有何影響？

預定利率開放 內險有何影響？

欄名:股壇解碼器

重點˙開放預定利率︰中保監有意取消傳統壽險預定利率上限，由2.5%改為讓保險公司自行決定。若新政策獲得通過，市場預定利率普遍會上揚。

˙公司影響負面︰由於預定利率等同保單的資金成本，預定利率上揚，意味着保險公司的盈利能力受損。惟有分析指，保險公司未必敢貿然調升預定利率，有助紓緩措施帶來的衝擊。

中保監有意取消傳統壽險預定利率上限2.5%，改為由保險公司自行釐定。假設新建議最終拍板落實，將令傳統壽險業務的競爭變得激烈，並削弱保險股的盈利能力。消息拖累內險股昨日全數被拋售。

中保監於上周五（9日）突然發表《關於人身保險預定利率有關事項的通知（徵求意見稿）》，決定開放傳統壽險預定利率，當中傳統壽險預定利率由2.5%上限改為保險公司自行決定，分紅險及萬能險的監管要求則維持於2.5%不變。

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預定利率＝資金成本

徵求意見中，以「取消傳統壽險預定利率上限」一項對壽險股衝擊最大。

所謂預定利率，是指保險公司扣除各種費用後，餘下的保費根據其對資金運用的預測收益率，來設定保單的每年保證收益率。由於保險公司的資金主要投放於定息產品（如定存、債券）及股票上，故預定利率主要參照銀行存款利率及預期投資收益率來釐定的。

對投保人而言，預定利率即是保單的回報率，回報率愈高，保單自然愈吸引。但對保險公司而言，預定利率相等於保單的資金成本，成本愈高，保險公司則愈吃力。

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其實於99年6月前，預定利率並不設上限。由於當時市場利率高企，加上壽險業務競爭激烈，保險公司簽發了大量預定利率超過6%的高利率保單。

但於90年代末，人行連續減息8次，令存款利率及債券收益率每況愈下，保險公司的投資收益率遠低於保單的預定利率水平，令保險公司盈利能力急速惡化。

有見及此，中保監於99年6月出招，限定傳統壽險預定利率上限不得超過2.5%。

壽險股影響

1.巨擘或流失市佔率

由於以往市場上所有傳統壽險保單的回報率統一為2.5%，大型保險機構的信譽良好，自然獲得更多客戶青睞。因此，傳統壽險業務一直是大型保險機構的天下，以國壽（02628）及太保（02601）獨佔鰲頭。

在改革之後，保險公司可自行釐定預定利率，中小型保險機構可透過提升預定利率來增加保單的吸引力，藉以搶佔大型保險公司的壽險業務市佔率。換言之，大型保險公司具潛在客戶流失的風險。

2.競爭加劇致利潤減少

大型保險公司預計會調升預定利率來留住客戶，但競爭日益激烈，勢必會令保險公司的利潤下降。壽險業務的運作是保險公司先收取客戶保費，再作出適當的投資，並於事故發生後作出賠償。若無事故發生，保單的價值便會按指定的回報率（傳統壽險為2.5%）累積。保險公司所賺取的投資收益率與保單的回報率之間的利差便是公司的利潤。

在此情況下，保險公司投資收益愈理想，而保單回報率不變，公司所賺取的承保利潤愈可觀。

因此，雖然傳統壽險業務的比重不算高，但盈利能力卻是最強。惟改革後，中金預期大型保險公司的傳統壽險業務預定利率會提升至約3.5%，中小型公司更有機會攀升至4%。

在加息預期落空、股市走勢波動的情況下，保險公司的投資收益率未必能同步提升，令保單所賺取的長期利差水平收窄，保險股利潤下降。傳統壽險比重愈高的保險公司，利潤下降的空間愈大。

舉例說，中金資料顯示，國壽及太保壽險長期精算假設的投資收益率分別是5.5%及5.2%，以2.5%的傳統壽險預定利率計算，利差為300點子及270點子。若以3.5%預定利率計算，利差頓時收窄至200點子及170點子。

3.退保潮爆發機會微

假若新建議正式落實執行，壽險預定息率定會上調。由於新政沒有追溯權，舊有那些只有2.5%回報率的保單，顯得相當不吸引，或會引發投保人退保，換馬至回報較高的新保單。不過，投保人於退保後，未必能取回全數投資金額，令退保的誘因下降，故爆發大規模退保潮的機會並不高。

其實，投資者毋須過分憂慮內險股的投資前景。一方面傳統壽險於整體壽險公司業務比重不算高，比重較高的分紅險、萬能險之預定利率沒有變更。另一方面，大型保險公司料未敢貿貿然大舉調升預定利率，以免導致承保虧損。

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話你知：內地壽險分四類

內地常見的險種有傳統壽險、分紅險、萬能險及投資連結保險四種。

傳統壽險：傳統壽險之現金價值會以指定的回報率滾存，如有事故發生，保單會按指定的投保額作出賠償。

分紅險：分紅險即是保險公司將每一個會計年度分紅保險的可分配利潤，按一定比例以紅利方式分配給投保人的一種保險產品。

萬能險：萬能險（本港稱為萬用壽險）以靈活見稱，投保人可任意調整保費、保額、供款期等。萬能險設有最低的保證利率，為投資者提供最低收益率保證。

投連險：投連險是指保險公司使用投保人的保費進行投資，以保單中的身故賠償金及現金價值均視乎投資的收益而定。