買樓投資
我今年回香港過年期間買了一層樓收租。樓宇位於上環西港城隔鄰 叫康威花園地鐵管理508呎20年樓，作價198萬首期60萬 ，銀行借140萬15年月供10500圓。月租一萬應該無問題 。現時我有6個單位在香港作收租用，1個單位在深圳自往。 很多人問我為怎麽這麽喜歡買樓收租，風險大唔大 ，是否需要很多資金。在此我和大家分享我20多年來買樓投資經驗。
為怎麽要買樓投資?在此我跟大家說一個例子，2年前我侄仔跟我說想買樓收租投資，於是我借了一筆錢給他周轉做首期以110萬賣了一層400呎在中環escala tor旁的舊樓， 並以每一個月$7500租了出去，租金已可以cover 到mortgage。上一個月這一層樓銀行估價已升值至185萬 ，他於是re-mortgage這一層樓，套了60萬出來 ，作為首期賣了一個上環帝后華亭(3年樓)464呎作價220萬的 單位，租金around一萬，可以cover 到mortgage。The point is 如果我侄仔2年前只是將錢放入銀行收息或賣股票可能祇是增值數萬圓 ，但如今他手頭上的資產巳由2年前的廿幾萬上升至現時2層樓合共4 00萬。這就是窮爸爸和富爸爸的分別。樓宇的拱桿挍率大 ，但風險比投資外滙及股票margin小。
你們可能說樓價跌又怎樣?在此我又跟大家說一個我的例子 ，我在96年買了一個西環高街400呎全海景單位，作價228萬 。現時銀行估價只是180萬，賬面損失48萬，但在這十年當中我已 收回90多萬租金，計埋利息支出，可以說是打一個和 。所以我說的買樓收租是一個長線投資，並不是抄樓，風險其實很低 。別人將錢放入銀行或消費掉，我一儲夠首期便將之買樓收租 ，就是這樣簡單，但收益因為槓桿挍應，和別人交租給你供樓 ，收益比其他投資大。 ，
你們可能說租客不交租又怎樣?不交租便跟procedure收樓 ，完全沒有問題，現時的小型代理，幫你將樓租了出去後，為了留客 ，一般都會幫你跟租務的鎖碎事，例如小型維修或追租等，不用麻煩 。老實說我租了廿多年樓出去，到最近才遇上一個租客時常扡租 ，我便follow procedure去收樓，過程也很順利。另外你的出租樓宇 ，只是一件貨物，不要担心別人住殘你層樓，一個租客完了租約後 ，油下灰水維修下，便再租出，老實講跟本無人會專登破壞你層樓 ，別忘記你的租客還有2個月的按金在你手裹。
資金方面第一筆首期最難儲，其後可以透個re-mortgage ，儲錢，坼細作為買入另一間樓宇的首期，現時銀行都可以做9成按揭 ，資金方面問題應該唔大。以我的經驗，資金的週轉，開始時最難 ，往後便越來越容易。
跟着最重要的是買怎麽樓收租好?(一)記着一定不要買新樓 。現時的新樓，全部都叫豪宅，價錢到最後一刻才知道，過去2 -3年賣新樓的買家都要賠錢離場，小心為上。(二 )收租樓一定要買市中心的舊樓，例如中環，上環，灣仔星街 ，太古城，地鐵站上蓋屋邨如德福，綠楊等都可以買。但東涌 ，將軍澳，南區，東九龍或新界地區的樓，因為供應多比較難租出 ，此外租金和租客的質素也比較低，所以不要考慮。以我為例 ，我有一層海怡866呎租金是$11000但相比我一層378呎在 中環escalator旁的舊樓(重新装修後)現時租金是 $8800，回報率根本不成正比。(三)不要買大樓400呎左右最 好租，一來金額少，二來租客都是單身或新婚夫婦，較為簡單。(四 )最後銀行對你的信用至為緊要，基本上這一個game大部份嘅錢都 是銀行借比你，一份有穩定月薪的正當職業至為緊要 。不要做多餘的分期付款或借稅，這都會影響你買樓的借貸。
最後你們會問我現時樓價已经很貴，現時入市是否太遲 ？我只可以答你樓宇本身是一個貴重資產，你任何時間買都是貴 。現時中原指素才50幾(1997年7月樓價是100) ，compare with 股票，樓價應該可以再上。
以上是我買樓投資的经驗，這一個方法不會另你大富大貴 ，但另你提早退休，安享晚年，絕對可以。我會繼續玩這一個遊戲 ，多買2-3層，我會做好呢份工！
From other blogger 2007-11-25
