少少首期完置業夢
上周港府發表資助置業諮詢框架，對於是否應資助市民置業，此處不作評論。惟付不起樓價30%作首期的人士，現時又有甚麼選擇呢？按揭保險計劃或可助你完成置業大計。
不少社論甚至乎特首都說，首次置業人士如果買不起市區樓，應考慮買較偏遠地區的物業先上車。然而，現在新界地區住宅樓面呎價也要4,000元至 5,000元。以沙田第一城400平方呎細單位，呎價4,500元計算，樓價便值1,800,000元，當中30%作為首期，即是手頭上亦要有 540,000元才能做業主。
彈藥不足買保險
540,000元怎計也不是一個少數目，拿不出來，但又想買樓做業主，惟有花多一點錢購買按揭保險。買了按揭保險後，銀行可承按的貸款的成數就由原本最高的70%提升到最高95%，換句話說，撇除律師費和印花稅等其他雜費，即是最低只需付樓價的5%便可上車。
按揭保險這項服務是由香港按揭證券保險公司（The Hong Kong Mortgage Corporation, HKMC）提供的，原意是希望幫助大眾置業。其實以往也有一、兩間銀行，好像渣打銀行，會自己承造按揭保險，但金融海嘯發生後，由於風險太高，所以最後也 取消了這項自家服務，重投HKMC懷抱，因此現在市面70%以上按揭保險都應是由HKMC審批，亦意味着如果申請某間銀行不獲承按，在其他銀行獲批70% 以上按揭貸款機會也很微。
有資金回籠 年繳更明智
按揭保險計劃付款方式有兩種，第一種選擇是一次過付清所有保險費，第二種選擇是以年繳方式付款。
按揭保險費比率詳見表一，按揭保險計劃收費（浮息按揭，包括以最優惠利率計息和以香港同港拆息計息的貸款計劃），但要留意不同計劃會有不同保費比率，最終要以HKMC公布為準。
一次付清保費：
不少按揭貸款申請人都喜歡選擇以一次付清保費的形式投保，因為一次繳款形式可將保費併在借貸金額內一同計算，然後隨每月還款攤還，不用額外給付一筆高昂的保費。這個方式適合手頭沒有太多資金，或不打算短期償還貸款的借款人。
舉例來說，一個價值1,800,000元的單位，業主希望申請年期為30年的95%按揭貸款，需繳付保費金額就是：1,800,000 X 95% X 3.98% = 68,058元。
如果業主打算將按揭保費一併計入物業貸款，物業貸款總額應為：1,800,000 X 95% + 68,058 = 1,778,058元。
年繳形式付款：
以年繳形式給付按揭保費較適合打算在首兩年內作部分還款，將物業貸款金額降回70%以下的借款人，例如將有定期或投資到期人士，他們手頭上是有資金，只是暫時未能周轉，但當錢一回籠，他們就會有足夠財力還款，將貸款成數降低。這批人可以選用年繳保費形式，省回保費。
再用以上例子說明，同是價值1,800,000元的單位，業主希望申請年期為30年的95%按揭貸款，但今次選用年繳方式繳付保費，首年的保費金額會是：1,800,000 X 95% X 1.9% = 32,490元。
由於以年繳方式申請人需要自己給付保費，並不能將其併入貸款內，所以總貸款額仍為1,800,000 X 95% = 1,710,000元。保費就要自己另外籌措交給香港按揭證券保險公司。
如貸款人在首年真的有資金回籠，可將貸款額降回70%以下，就可省回35,568元保費（68,058元-32,490元）。即使未夠一年，已給付的年繳保費，也不會按比例退回。
提早贖樓獲退款
除了作部分還款，將貸款比率降至70%以下外，如果手頭上資金充裕，在首3年內提早贖回物業，對於一次繳付保費的投保人，香港按揭證券保險公司有頗公平 的安排，就是會向投保人退回部分保費，即是在首年、第二年和第三年完全贖回物業，分別會獲退回40%、25%和15%。
保費計算方式相信大家已清楚，但在考慮應用按揭貸款時，要先了解清楚自己是否符合申請資格和條件。例如物業貸款上限為6百萬港元，還款年期最長是30年條款等。當中，有兩點要特別留意，第一點是，物業必須是以私人名義申請的自住物業，有關物業於成交後須為最少一位有收入的借款人或抵押人或擔保人的主要住所，直到按揭保險期滿或按揭證券公司及其再保險公司免除此規定為止。
第二點是，「原定或剩餘還款年期」與「樓齡」之和的上限是75年，例如，選擇還款期為30年，物業樓齡最高為45年（若超過50年須按個別情況考慮）。至於貸款人年齡上限，銀行也是有限制，大家要留意。
其實，以上所提及內容只是整個計劃的一部分，如果大家希望趁調整買樓做業主，又準備申請按揭保險的話，最好登上香港按揭證券保險公司網頁或致電了解更多。
有意申請按揭保險計劃者，也要衡量自己未來的還款能力，因為樓宇的首期雖付少了，但往後每月的還款額會相應提高，再加上要繳付按揭保費，故總開支會較一般的七成按揭計劃為高，這是要注意的地方。
