置業新方法 以股代樓

置業新方法 以股代樓 股票升值潛力勝物業

2009年7月6日

【明報專訊】很多人會面對一個老掉牙的理財難題——買樓還是租樓？買樓與租樓的抉擇，牽涉到喜好等非金錢因素，現在我純粹以財務的角度，提出一個介乎買和租之間、非傳統的置業方法，既有租樓的彈性，升值潛力又比買樓更佳：以股代樓。方法很簡單，不直接買樓，而是用買樓的資金，分散投資藍籌股，然後用股息收入租樓住。

讀者先認清一個事實：

A君買入一個市值500萬元、市值月租2萬元(即年租4.8%)的單位自住；

B君買入總值500萬元、現價息率4.8%的領匯(0823)股票、然後用股息收入租一個月租2萬元的單位，兩者什麼分別？沒有分別。

A和B手上都擁有市值500萬元的資產，而且兩人都住在質素近乎相同的單位。

500萬元的單位，和500萬元的股票，在此時此刻的分別不大，長遠而言卻有一個重要分野：股票的升值能力比物業強。

長物業恐貶值 租樓騰錢養強股

退一步細想，物業會受到歲月和風雨的摧殘，是一種必然會隨時間貶值的資產；相反，股票必然隨時間升值。在歷史的洪流裏，固然不斷有新公司誕生、舊公司死亡，但歷史已經證明長遠而言(長遠指最少20、30年)，整體企業的盈利必定上升，造就股市「向上」的大方向。

買入一個500萬元的單位，經過30年折舊，扣除通脹之後這個單位的實質價值(real value)一定比500萬元少。分散買入一籃子市值500萬元的大藍籌，然後用股息租樓住，股息隨上市公司的盈利增加，足以支付租金之餘，還有額外現金流可供再投資(或者細屋換大屋)。企業盈利增加，亦會推高股價，30年之後股票的價值肯定遠超500萬元，「以股代樓」明顯跑贏直接買樓。

你或會問：剛剛踏足社會、成家立室的青年人，哪有財力一口氣掏出500萬元買股票？買樓能做按揭，買股票卻不能，「以股代樓」的置業策略，對多數人來說沒有實用價值。

答案：以股代樓也可以製造一個類似供按揭的效果，供按揭變成了供股票；讓我用例子說明。為了簡化問題，現在假設一個長期零通脹的環境。先看一個按揭例子，廖君有意買入一個500萬元的單位，供款30年，供款期的平均利率5厘，九成按揭的首期為50萬元。由此推算，每年供款約29萬元，即月供2.4萬元。附表是這筆按揭的還款進度表，列出了每年年底的按揭餘額。

30年之後，廖君終於擁有屬於自己的dream home。由於沒有通脹，這個單位的名義價值(nominal value)維持不變，但單位經過30年歲月的摧殘和折舊，其實質價值應該少於500萬元。

廖君現在改變主意，決定不直接買入這個單位，而是採用「以股代樓」的策略，先把首期的50萬元，分散買入一系列藍籌股，然後將本來每年用來供按揭的29萬元，其中一部分用作交租，餘額也用來買股票。即是說，本來的供按揭變了供股票。

假設租值是樓價的5%(25萬元)，由於沒有通脹壓力，租金長期維持不變；又假設廖君的股票組合之中，30年來的平均股息率是3%、平均每年資本增值5%，總計年回報是8%。從歷史觀之，8%的實質回報率屬合理。

30年之後，廖君雖然沒有自己的單位，手上卻有一大堆股票。以上述的假設計算，這些股票的市值近乎1000萬元，比原來的樓價足足高出1倍；以3厘股息計算，每年股息足夠支付租金有餘。如果此時廖君沽出股票套現，足足可以買入兩個單位。結論是：同樣是付出50萬元首期、每年投資29萬元，以股代樓明顯優於按揭供樓。

買樓孤擲風險大 分段買股勝算高

你或會問：假設一個30年零通脹的環境是脫離現實，因為通脹是無處不在的經濟現象。

答案：無論有沒有通脹，都不會影響以下的結論：樓價和租金固然會隨通脹上升，但長遠而言，股票的名義回報率也因為通脹而增加，物業和股票的相對升幅是相同。

以股代樓，亦隱藏以下兩個重要優勢：

一、平均成本，減少看錯市風險。多數人買樓時，往往忽略了一個事實：買樓是一次過的投資決定，自住的小業主只會買一間屋，不能分段入市，結果需要面對挑選入市時機(market timing)的巨大風險。

如果不幸在樓市的高位買入，一不留神就會變成負資產。反之，以股代樓能大大減少看錯市的風險，做到類似平均成本法(dollar cost averaging)的效果，即每次增持股票，都只以一小筆資金入市，股市跌得低時買得多、升得高時買得少。一般的股市周期，短則2、3年，長則7、8年，30年的供款期肯定能橫跨幾個升潮跌浪，投資者只要持之以恒，買股的成本一定會是股市的平均水平，避過孤注一擲而犯錯的機會。

股彈性大 抵樓市變天

二、很少人留意到，股票比物業有一個先天優勢：可分割性(divisibility)。物業只能一間一間買賣，每間涉及的資金動輒數百萬元；股票卻是逐手買賣，每手金額不過數萬元。

人生難料，30年的供樓生涯期間難免有不測，若出現一次金融危機，拖累樓價暴瀉，很易成為負資產，再禍不單行失業的話，既不能沽出物業套現還債，也因沒有收入而喪失供樓能力，此時唯有銀主盤收場。運用以股代樓一招，在危難時可以沽出部分之前買入的股票套現交租，餘下的股票仍能產生股息收入，暫時緩衝財政困難。

此外，買樓自住的業主即使認為樓市熾熱、即將面臨調整，很易陷入束手無策之窘局；較精明的業主或許會沽出物業、租樓暫住以避開樓市跌浪，但麻煩之餘，成本亦高昂。相反，「以股代樓」的置業者，如果認為樓市即將崩盤，只需在彈指之間沽出部分股票，等待市冷卻下來，再重新部署。

撰文：Brian Liu(廖匯恒)

Email：BrianLWH@gmail.com

Blog：http://investing-of-life.blogspot.c

少少首期完置業夢

少少首期完置業夢

　　上周港府發表資助置業諮詢框架，對於是否應資助市民置業，此處不作評論。惟付不起樓價30%作首期的人士，現時又有甚麼選擇呢？按揭保險計劃或可助你完成置業大計。

　 　不少社論甚至乎特首都說，首次置業人士如果買不起市區樓，應考慮買較偏遠地區的物業先上車。然而，現在新界地區住宅樓面呎價也要4,000元至 5,000元。以沙田第一城400平方呎細單位，呎價4,500元計算，樓價便值1,800,000元，當中30%作為首期，即是手頭上亦要有 540,000元才能做業主。

彈藥不足買保險

　　540,000元怎計也不是一個少數目，拿不出來，但又想買樓做業主，惟有花多一點錢購買按揭保險。買了按揭保險後，銀行可承按的貸款的成數就由原本最高的70%提升到最高95%，換句話說，撇除律師費和印花稅等其他雜費，即是最低只需付樓價的5%便可上車。

　 　按揭保險這項服務是由香港按揭證券保險公司（The Hong Kong Mortgage Corporation, HKMC）提供的，原意是希望幫助大眾置業。其實以往也有一、兩間銀行，好像渣打銀行，會自己承造按揭保險，但金融海嘯發生後，由於風險太高，所以最後也 取消了這項自家服務，重投HKMC懷抱，因此現在市面70%以上按揭保險都應是由HKMC審批，亦意味着如果申請某間銀行不獲承按，在其他銀行獲批70% 以上按揭貸款機會也很微。

有資金回籠 年繳更明智

　　按揭保險計劃付款方式有兩種，第一種選擇是一次過付清所有保險費，第二種選擇是以年繳方式付款。

　　按揭保險費比率詳見表一，按揭保險計劃收費（浮息按揭，包括以最優惠利率計息和以香港同港拆息計息的貸款計劃），但要留意不同計劃會有不同保費比率，最終要以HKMC公布為準。

一次付清保費：

　　不少按揭貸款申請人都喜歡選擇以一次付清保費的形式投保，因為一次繳款形式可將保費併在借貸金額內一同計算，然後隨每月還款攤還，不用額外給付一筆高昂的保費。這個方式適合手頭沒有太多資金，或不打算短期償還貸款的借款人。

　　舉例來說，一個價值1,800,000元的單位，業主希望申請年期為30年的95%按揭貸款，需繳付保費金額就是：1,800,000 X 95% X 3.98% = 68,058元。

　　如果業主打算將按揭保費一併計入物業貸款，物業貸款總額應為：1,800,000 X 95% + 68,058 = 1,778,058元。

年繳形式付款：

　　以年繳形式給付按揭保費較適合打算在首兩年內作部分還款，將物業貸款金額降回70%以下的借款人，例如將有定期或投資到期人士，他們手頭上是有資金，只是暫時未能周轉，但當錢一回籠，他們就會有足夠財力還款，將貸款成數降低。這批人可以選用年繳保費形式，省回保費。

　　再用以上例子說明，同是價值1,800,000元的單位，業主希望申請年期為30年的95%按揭貸款，但今次選用年繳方式繳付保費，首年的保費金額會是：1,800,000 X 95% X 1.9% = 32,490元。

　　由於以年繳方式申請人需要自己給付保費，並不能將其併入貸款內，所以總貸款額仍為1,800,000 X 95% = 1,710,000元。保費就要自己另外籌措交給香港按揭證券保險公司。

　　如貸款人在首年真的有資金回籠，可將貸款額降回70%以下，就可省回35,568元保費（68,058元-32,490元）。即使未夠一年，已給付的年繳保費，也不會按比例退回。

提早贖樓獲退款

　 　除了作部分還款，將貸款比率降至70%以下外，如果手頭上資金充裕，在首3年內提早贖回物業，對於一次繳付保費的投保人，香港按揭證券保險公司有頗公平 的安排，就是會向投保人退回部分保費，即是在首年、第二年和第三年完全贖回物業，分別會獲退回40%、25%和15%。

　　保費計算方式相信大家已清楚，但在考慮應用按揭貸款時，要先了解清楚自己是否符合申請資格和條件。例如物業貸款上限為6百萬港元，還款年期最長是30年條款等。當中，有兩點要特別留意，第一點是，物業必須是以私人名義申請的自住物業，有關物業於成交後須為最少一位有收入的借款人或抵押人或擔保人的主要住所，直到按揭保險期滿或按揭證券公司及其再保險公司免除此規定為止。

　　第二點是，「原定或剩餘還款年期」與「樓齡」之和的上限是75年，例如，選擇還款期為30年，物業樓齡最高為45年（若超過50年須按個別情況考慮）。至於貸款人年齡上限，銀行也是有限制，大家要留意。

　　其實，以上所提及內容只是整個計劃的一部分，如果大家希望趁調整買樓做業主，又準備申請按揭保險的話，最好登上香港按揭證券保險公司網頁或致電了解更多。

　　有意申請按揭保險計劃者，也要衡量自己未來的還款能力，因為樓宇的首期雖付少了，但往後每月的還款額會相應提高，再加上要繳付按揭保費，故總開支會較一般的七成按揭計劃為高，這是要注意的地方。

置業概念

20、30、40 「三宅一生」置業概念

我們尊貴的行政會議成員、正義的立法會議員，忽然關心青年人置業，政府開展討論五個月後，10月其中一個可能出現的局面是：要錢有錢──資助、要樓有樓──居屋，政府被「硬挾」為市場注入新資源。

　　唐榮在網上看到一個名為「三宅一生」的置業計劃，簡單理解是人生追求三個住宅物業便已足夠，20歲（年齡2字頭，下文類同）租樓、30歲買樓、40歲換樓，剛好是三個住宅伴你一生，下文概念解說，部分內容轉為香港用語：

　　在長長的人生中，買樓不一定要一次到位，如果不要做房奴，應依自己的經濟能力，分階段達成目標。

從租開始 租金不逾收入3成

　　買樓是一個沉重的財務循環……其實從20歲租屋開始，租金佔你收入的比率，就已開始影響你存第一筆首期的能力。租金房貸不超過月收入3成，才有餘錢存起買房子。

　　亦有人提到，如果一時租樓但最終目標是買樓，究竟租金與薪金的黃金比例是多少？上文的意見是三分之一收入用作租樓，但有人認為要更低，最理想是五分之一，才有足夠的準備或降低未來置業的按揭成數。

　　如果30歲順利成家，買樓貸款比率，最好不要超過收入的3成，另外3成要開始準備40歲換大屋的需求；當40歲真的順利換樓後，自然就可以輕鬆背房貸。

　　薪水偏低的年輕人，一定要從「屋涯規劃」將購屋計劃拉長，按照自己的生命周期與經濟能力，選一個適合自己的房子，才能讓自己輕鬆成家。

　　有關文章簡化了一個財務規劃、收入分配：

　20租屋：

　　租金=20%

　　生活支出=50%

　　存款買屋=30%

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　30購屋：

　　房貸=30%

　　生活支出=40%

　　存款換屋=30%

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　40換屋：

　　房貸=30%

　　生活支出=40%

　　其他理財目標=30%

　　文章又提到，很多人買樓都是當成投資，因此才會有「地區、地區、地區」非優質地區不買的問題……但現在的買樓概念應該改為居住思維，兼顧住宅及生活品質。對年輕人來說，如果付了房貸還要存錢，恐怕只能往郊區買。

遵守三不概念 勿求一次到位

　　文章亦提出30歲買樓時的「三不概念」：

　　1. 不一定要選市區，若是交通網緊密，郊區保值性亦會提高。

　　2. 首次買樓不必一次到位，買一個超出自己要求的大單位，造成財務上的混亂，影響未來換樓計劃。

　　3. 裝修也不要一次到位。

　 　唐榮再多補一個概念，如果準備「租樓一生」的話，要有嚴格的理財紀律，限定只花某個金額租樓，樓市旺、租金升時，應該要搬較偏遠地區、較舊的物業；租約 完結剛好市況欠佳，亦要以同樣租金水平承租，不要因一時樓市波動，多花租金，因租樓始終不是自己的，沒理由追逐升級，避免租樓成本愈來愈高。

投資致勝之道

大鴻輝主席梁紹鴻：投資致勝之道 掌時機落重注

從 事地產投資30 多年的大鴻輝集團主席梁紹鴻，為已故怡和買辦梁顯利兒子，多年來資金愈滾愈大，由最初買賣一般物業的投資者，迄今擁有逾百項收租物業，且更晉身為酒店和服 務式住宅的發展商。他表示，抓緊「金錢」和「機遇」兩大元素，便是成功的方法。

在人們對樓市最灰心的1998 年和2003 年，是他最瘋狂掃貨的時候，由1998 至2003 年他每個月最少買一間舖，並在隨後幾年的升市陸續套現，為集團帶來一桶又一桶的金。

撰文：林莉莉攝影：劉焌陶

低買高賣是投資的金科玉律，卻 不是人人能夠捕捉時機。大鴻輝集團成立於1977 年，梁紹鴻1997 年或之前買賣動作不算多，銀碼也不算大，主要買賣住宅和寫字樓。以他投資30 多年的經驗，他認為有充足資金和把握機會，便是物業投資的致勝之道。「97 年前我既無資金，亦無機會，樓價太貴我買不起，加上又有『舖壇十君子』搶貨，要買得心頭好不易。」

金融風暴後 合資狂掃舖

1998 年金融風暴之後樓市淡靜，「舖壇十君子」不再買貨，梁紹鴻形容這時「無資金，但有機會」，便與其他友人合作全力入市。有了伙伴，資金問題得以解決，梁表 示， 他是「出錢較少、出力較多」，所佔權益不是最大，會做多點前期和後期的工作。

在1998 至2003 年期間，他幾乎每個月都會買一間舖，只要有經紀介紹便買，甚至不用親身觀察便買。「懂得把握時機，連買『垃圾』都可以賺錢，重要過你識睇舖，我無去過鴨寮 街，但都一樣照買嗰度嘅舖。」

2003 年SARS 時期，舖位價格跌至只有原本的兩、三成，因此他大舉掃貨， 「博到最盡，連牀下底個仙都攞出嚟。」他亦說，舖位價值高似古董，相比起當時低位，不少已升值4、5 倍，十分驚人。

近 期港府正積極壓抑樓市，用家及投資者入市變得審慎。經濟和息口是主宰樓市的兩大因素，梁紹鴻認為，低息環境仍會維持一段長時間。「物業市場唔會散，市場調 整8％至10%是正常，積聚了一定的購買力，又有力再上。」他說，地產商不希望見到樓價狂升，因為這樣會難以補充貨源，政府亦不希望樓價大跌，製造大量負 資產。

買樓還是租樓好，每個人都有不同的抉擇。擁有百多個收租物業的梁紹鴻說，只要是「計到數」，衡量自己的供款能力，一定是買樓好。「你看著名食府如跑馬地的Amigo、灣仔的福臨門，可以做到幾十年生意，都係因為擁有自己的舖頭。」

買樓自用勝過做租客

梁紹鴻對置業的好處深信不疑，今年初便斥資5700 萬元買入遠東金融中心高層單位，呎價為2.28 萬元，創中環及金鐘區甲廈歷史紀錄。問到為何不惜高價搶貨，他說，公司打算擴充，因此以高價買入同一層毗連的單位，可以打通成6000 呎的大單位，價錢貴些也值得。

梁紹鴻簡歷

梁紹鴻出身顯赫家族，其父親為梁顯利，早於20 世紀初富甲一方，為英商怡和的買辦（華人經理）。

梁紹鴻於1975 年畢業於加拿大英屬哥倫比亞大學電腦系，1977 年自組大鴻輝興業有限公司（現稱大鴻輝集團），其後他踏足物業市場，其中一單較矚目的交易，是在2007 年出售旺角電腦中心，成交價為7.5 億元，持貨3 年便大賺約3.5 億元。

買樓投資

我今年回香港過年期間買了一層樓收租。樓宇位於上環西港城隔鄰 叫康威花園地鐵管理508呎20年樓，作價198萬首期60萬 ，銀行借140萬15年月供10500圓。月租一萬應該無問題 。現時我有6個單位在香港作收租用，1個單位在深圳自往。 很多人問我為怎麽這麽喜歡買樓收租，風險大唔大 ，是否需要很多資金。在此我和大家分享我20多年來買樓投資經驗。

為怎麽要買樓投資?在此我跟大家說一個例子，2年前我侄仔跟我說想買樓收租投資，於是我借了一筆錢給他周轉做首期以110萬賣了一層400呎在中環escala tor旁的舊樓， 並以每一個月$7500租了出去，租金已可以cover 到mortgage。上一個月這一層樓銀行估價已升值至185萬 ，他於是re-mortgage這一層樓，套了60萬出來 ，作為首期賣了一個上環帝后華亭(3年樓)464呎作價220萬的 單位，租金around一萬，可以cover 到mortgage。The point is 如果我侄仔2年前只是將錢放入銀行收息或賣股票可能祇是增值數萬圓 ，但如今他手頭上的資產巳由2年前的廿幾萬上升至現時2層樓合共4 00萬。這就是窮爸爸和富爸爸的分別。樓宇的拱桿挍率大 ，但風險比投資外滙及股票margin小。

你們可能說樓價跌又怎樣?在此我又跟大家說一個我的例子 ，我在96年買了一個西環高街400呎全海景單位，作價228萬 。現時銀行估價只是180萬，賬面損失48萬，但在這十年當中我已 收回90多萬租金，計埋利息支出，可以說是打一個和 。所以我說的買樓收租是一個長線投資，並不是抄樓，風險其實很低 。別人將錢放入銀行或消費掉，我一儲夠首期便將之買樓收租 ，就是這樣簡單，但收益因為槓桿挍應，和別人交租給你供樓 ，收益比其他投資大。 ，

你們可能說租客不交租又怎樣?不交租便跟procedure收樓 ，完全沒有問題，現時的小型代理，幫你將樓租了出去後，為了留客 ，一般都會幫你跟租務的鎖碎事，例如小型維修或追租等，不用麻煩 。老實說我租了廿多年樓出去，到最近才遇上一個租客時常扡租 ，我便follow procedure去收樓，過程也很順利。另外你的出租樓宇 ，只是一件貨物，不要担心別人住殘你層樓，一個租客完了租約後 ，油下灰水維修下，便再租出，老實講跟本無人會專登破壞你層樓 ，別忘記你的租客還有2個月的按金在你手裹。

資金方面第一筆首期最難儲，其後可以透個re-mortgage ，儲錢，坼細作為買入另一間樓宇的首期，現時銀行都可以做9成按揭 ，資金方面問題應該唔大。以我的經驗，資金的週轉，開始時最難 ，往後便越來越容易。

跟着最重要的是買怎麽樓收租好?(一)記着一定不要買新樓 。現時的新樓，全部都叫豪宅，價錢到最後一刻才知道，過去2 -3年賣新樓的買家都要賠錢離場，小心為上。(二 )收租樓一定要買市中心的舊樓，例如中環，上環，灣仔星街 ，太古城，地鐵站上蓋屋邨如德福，綠楊等都可以買。但東涌 ，將軍澳，南區，東九龍或新界地區的樓，因為供應多比較難租出 ，此外租金和租客的質素也比較低，所以不要考慮。以我為例 ，我有一層海怡866呎租金是$11000但相比我一層378呎在 中環escalator旁的舊樓(重新装修後)現時租金是 $8800，回報率根本不成正比。(三)不要買大樓400呎左右最 好租，一來金額少，二來租客都是單身或新婚夫婦，較為簡單。(四 )最後銀行對你的信用至為緊要，基本上這一個game大部份嘅錢都 是銀行借比你，一份有穩定月薪的正當職業至為緊要 。不要做多餘的分期付款或借稅，這都會影響你買樓的借貸。

最後你們會問我現時樓價已经很貴，現時入市是否太遲 ？我只可以答你樓宇本身是一個貴重資產，你任何時間買都是貴 。現時中原指素才50幾(1997年7月樓價是100) ，compare with 股票，樓價應該可以再上。

以上是我買樓投資的经驗，這一個方法不會另你大富大貴 ，但另你提早退休，安享晚年，絕對可以。我會繼續玩這一個遊戲 ，多買2-3層，我會做好呢份工！

From other blogger 2007-11-25