置業新方法 以股代樓 股票升值潛力勝物業 | 2009年7月6日 |
【明報專訊】很多人會面對一個老掉牙的理財難題——買樓還是租樓？買樓與租樓的抉擇，牽涉到喜好等非金錢因素，現在我純粹以財務的角度，提出一個介乎買和租之間、非傳統的置業方法，既有租樓的彈性，升值潛力又比買樓更佳：以股代樓。方法很簡單，不直接買樓，而是用買樓的資金，分散投資藍籌股，然後用股息收入租樓住。
讀者先認清一個事實：
A君買入一個市值500萬元、市值月租2萬元(即年租4.8%)的單位自住；
B君買入總值500萬元、現價息率4.8%的領匯(0823)股票、然後用股息收入租一個月租2萬元的單位，兩者什麼分別？沒有分別。
A和B手上都擁有市值500萬元的資產，而且兩人都住在質素近乎相同的單位。
500萬元的單位，和500萬元的股票，在此時此刻的分別不大，長遠而言卻有一個重要分野：股票的升值能力比物業強。
長物業恐貶值 租樓騰錢養強股
退一步細想，物業會受到歲月和風雨的摧殘，是一種必然會隨時間貶值的資產；相反，股票必然隨時間升值。在歷史的洪流裏，固然不斷有新公司誕生、舊公司死亡，但歷史已經證明長遠而言(長遠指最少20、30年)，整體企業的盈利必定上升，造就股市「向上」的大方向。
買入一個500萬元的單位，經過30年折舊，扣除通脹之後這個單位的實質價值(real value)一定比500萬元少。分散買入一籃子市值500萬元的大藍籌，然後用股息租樓住，股息隨上市公司的盈利增加，足以支付租金之餘，還有額外現金流可供再投資(或者細屋換大屋)。企業盈利增加，亦會推高股價，30年之後股票的價值肯定遠超500萬元，「以股代樓」明顯跑贏直接買樓。
你或會問：剛剛踏足社會、成家立室的青年人，哪有財力一口氣掏出500萬元買股票？買樓能做按揭，買股票卻不能，「以股代樓」的置業策略，對多數人來說沒有實用價值。
答案：以股代樓也可以製造一個類似供按揭的效果，供按揭變成了供股票；讓我用例子說明。為了簡化問題，現在假設一個長期零通脹的環境。先看一個按揭例子，廖君有意買入一個500萬元的單位，供款30年，供款期的平均利率5厘，九成按揭的首期為50萬元。由此推算，每年供款約29萬元，即月供2.4萬元。附表是這筆按揭的還款進度表，列出了每年年底的按揭餘額。
30年之後，廖君終於擁有屬於自己的dream home。由於沒有通脹，這個單位的名義價值(nominal value)維持不變，但單位經過30年歲月的摧殘和折舊，其實質價值應該少於500萬元。
廖君現在改變主意，決定不直接買入這個單位，而是採用「以股代樓」的策略，先把首期的50萬元，分散買入一系列藍籌股，然後將本來每年用來供按揭的29萬元，其中一部分用作交租，餘額也用來買股票。即是說，本來的供按揭變了供股票。
假設租值是樓價的5%(25萬元)，由於沒有通脹壓力，租金長期維持不變；又假設廖君的股票組合之中，30年來的平均股息率是3%、平均每年資本增值5%，總計年回報是8%。從歷史觀之，8%的實質回報率屬合理。
30年之後，廖君雖然沒有自己的單位，手上卻有一大堆股票。以上述的假設計算，這些股票的市值近乎1000萬元，比原來的樓價足足高出1倍；以3厘股息計算，每年股息足夠支付租金有餘。如果此時廖君沽出股票套現，足足可以買入兩個單位。結論是：同樣是付出50萬元首期、每年投資29萬元，以股代樓明顯優於按揭供樓。
買樓孤擲風險大 分段買股勝算高
你或會問：假設一個30年零通脹的環境是脫離現實，因為通脹是無處不在的經濟現象。
答案：無論有沒有通脹，都不會影響以下的結論：樓價和租金固然會隨通脹上升，但長遠而言，股票的名義回報率也因為通脹而增加，物業和股票的相對升幅是相同。
以股代樓，亦隱藏以下兩個重要優勢：
一、平均成本，減少看錯市風險。多數人買樓時，往往忽略了一個事實：買樓是一次過的投資決定，自住的小業主只會買一間屋，不能分段入市，結果需要面對挑選入市時機(market timing)的巨大風險。
如果不幸在樓市的高位買入，一不留神就會變成負資產。反之，以股代樓能大大減少看錯市的風險，做到類似平均成本法(dollar cost averaging)的效果，即每次增持股票，都只以一小筆資金入市，股市跌得低時買得多、升得高時買得少。一般的股市周期，短則2、3年，長則7、8年，30年的供款期肯定能橫跨幾個升潮跌浪，投資者只要持之以恒，買股的成本一定會是股市的平均水平，避過孤注一擲而犯錯的機會。
股彈性大 抵樓市變天
二、很少人留意到，股票比物業有一個先天優勢：可分割性(divisibility)。物業只能一間一間買賣，每間涉及的資金動輒數百萬元；股票卻是逐手買賣，每手金額不過數萬元。
人生難料，30年的供樓生涯期間難免有不測，若出現一次金融危機，拖累樓價暴瀉，很易成為負資產，再禍不單行失業的話，既不能沽出物業套現還債，也因沒有收入而喪失供樓能力，此時唯有銀主盤收場。運用以股代樓一招，在危難時可以沽出部分之前買入的股票套現交租，餘下的股票仍能產生股息收入，暫時緩衝財政困難。
此外，買樓自住的業主即使認為樓市熾熱、即將面臨調整，很易陷入束手無策之窘局；較精明的業主或許會沽出物業、租樓暫住以避開樓市跌浪，但麻煩之餘，成本亦高昂。相反，「以股代樓」的置業者，如果認為樓市即將崩盤，只需在彈指之間沽出部分股票，等待市冷卻下來，再重新部署。
撰文：Brian Liu(廖匯恒)
Email：BrianLWH@gmail.com
Blog：http://investing-of-life.blogspot.c
