置業新方法 以股代樓

置業新方法 以股代樓 股票升值潛力勝物業

2009年7月6日

【明報專訊】很多人會面對一個老掉牙的理財難題——買樓還是租樓？買樓與租樓的抉擇，牽涉到喜好等非金錢因素，現在我純粹以財務的角度，提出一個介乎買和租之間、非傳統的置業方法，既有租樓的彈性，升值潛力又比買樓更佳：以股代樓。方法很簡單，不直接買樓，而是用買樓的資金，分散投資藍籌股，然後用股息收入租樓住。

讀者先認清一個事實：

A君買入一個市值500萬元、市值月租2萬元(即年租4.8%)的單位自住；

B君買入總值500萬元、現價息率4.8%的領匯(0823)股票、然後用股息收入租一個月租2萬元的單位，兩者什麼分別？沒有分別。

A和B手上都擁有市值500萬元的資產，而且兩人都住在質素近乎相同的單位。

500萬元的單位，和500萬元的股票，在此時此刻的分別不大，長遠而言卻有一個重要分野：股票的升值能力比物業強。

長物業恐貶值 租樓騰錢養強股

退一步細想，物業會受到歲月和風雨的摧殘，是一種必然會隨時間貶值的資產；相反，股票必然隨時間升值。在歷史的洪流裏，固然不斷有新公司誕生、舊公司死亡，但歷史已經證明長遠而言(長遠指最少20、30年)，整體企業的盈利必定上升，造就股市「向上」的大方向。

買入一個500萬元的單位，經過30年折舊，扣除通脹之後這個單位的實質價值(real value)一定比500萬元少。分散買入一籃子市值500萬元的大藍籌，然後用股息租樓住，股息隨上市公司的盈利增加，足以支付租金之餘，還有額外現金流可供再投資(或者細屋換大屋)。企業盈利增加，亦會推高股價，30年之後股票的價值肯定遠超500萬元，「以股代樓」明顯跑贏直接買樓。

你或會問：剛剛踏足社會、成家立室的青年人，哪有財力一口氣掏出500萬元買股票？買樓能做按揭，買股票卻不能，「以股代樓」的置業策略，對多數人來說沒有實用價值。

答案：以股代樓也可以製造一個類似供按揭的效果，供按揭變成了供股票；讓我用例子說明。為了簡化問題，現在假設一個長期零通脹的環境。先看一個按揭例子，廖君有意買入一個500萬元的單位，供款30年，供款期的平均利率5厘，九成按揭的首期為50萬元。由此推算，每年供款約29萬元，即月供2.4萬元。附表是這筆按揭的還款進度表，列出了每年年底的按揭餘額。

30年之後，廖君終於擁有屬於自己的dream home。由於沒有通脹，這個單位的名義價值(nominal value)維持不變，但單位經過30年歲月的摧殘和折舊，其實質價值應該少於500萬元。

廖君現在改變主意，決定不直接買入這個單位，而是採用「以股代樓」的策略，先把首期的50萬元，分散買入一系列藍籌股，然後將本來每年用來供按揭的29萬元，其中一部分用作交租，餘額也用來買股票。即是說，本來的供按揭變了供股票。

假設租值是樓價的5%(25萬元)，由於沒有通脹壓力，租金長期維持不變；又假設廖君的股票組合之中，30年來的平均股息率是3%、平均每年資本增值5%，總計年回報是8%。從歷史觀之，8%的實質回報率屬合理。

30年之後，廖君雖然沒有自己的單位，手上卻有一大堆股票。以上述的假設計算，這些股票的市值近乎1000萬元，比原來的樓價足足高出1倍；以3厘股息計算，每年股息足夠支付租金有餘。如果此時廖君沽出股票套現，足足可以買入兩個單位。結論是：同樣是付出50萬元首期、每年投資29萬元，以股代樓明顯優於按揭供樓。

買樓孤擲風險大 分段買股勝算高

你或會問：假設一個30年零通脹的環境是脫離現實，因為通脹是無處不在的經濟現象。

答案：無論有沒有通脹，都不會影響以下的結論：樓價和租金固然會隨通脹上升，但長遠而言，股票的名義回報率也因為通脹而增加，物業和股票的相對升幅是相同。

以股代樓，亦隱藏以下兩個重要優勢：

一、平均成本，減少看錯市風險。多數人買樓時，往往忽略了一個事實：買樓是一次過的投資決定，自住的小業主只會買一間屋，不能分段入市，結果需要面對挑選入市時機(market timing)的巨大風險。

如果不幸在樓市的高位買入，一不留神就會變成負資產。反之，以股代樓能大大減少看錯市的風險，做到類似平均成本法(dollar cost averaging)的效果，即每次增持股票，都只以一小筆資金入市，股市跌得低時買得多、升得高時買得少。一般的股市周期，短則2、3年，長則7、8年，30年的供款期肯定能橫跨幾個升潮跌浪，投資者只要持之以恒，買股的成本一定會是股市的平均水平，避過孤注一擲而犯錯的機會。

股彈性大 抵樓市變天

二、很少人留意到，股票比物業有一個先天優勢：可分割性(divisibility)。物業只能一間一間買賣，每間涉及的資金動輒數百萬元；股票卻是逐手買賣，每手金額不過數萬元。

人生難料，30年的供樓生涯期間難免有不測，若出現一次金融危機，拖累樓價暴瀉，很易成為負資產，再禍不單行失業的話，既不能沽出物業套現還債，也因沒有收入而喪失供樓能力，此時唯有銀主盤收場。運用以股代樓一招，在危難時可以沽出部分之前買入的股票套現交租，餘下的股票仍能產生股息收入，暫時緩衝財政困難。

此外，買樓自住的業主即使認為樓市熾熱、即將面臨調整，很易陷入束手無策之窘局；較精明的業主或許會沽出物業、租樓暫住以避開樓市跌浪，但麻煩之餘，成本亦高昂。相反，「以股代樓」的置業者，如果認為樓市即將崩盤，只需在彈指之間沽出部分股票，等待市冷卻下來，再重新部署。

撰文：Brian Liu(廖匯恒)

Email：BrianLWH@gmail.com

Blog：http://investing-of-life.blogspot.c

80後白手興家

我出身自一所普通的中文中學, 2003年入咗大學.

喺大學時候, 因為比較有時間, 我開始看一d教人搵錢的書, 例如窮爸爸, 富爸爸, 巴菲特的書, 彼德林奇的, 科斯托蘭尼的書,

看完後, 我就知道, 要步入財務自由, 一定要靠兩種工具-房地產及股票.

我喺大學時代就開始打工搵錢, 我家境吾好, 我知道呢d種子金錢喺改善我將來的工具, 我全部草起晒佢,

2004,2005年左右, 當時a股市場喺熊市, 約900多點, 我用儲蓄買咗人生第一隻股票, 2823.

當時, 市場處在牛市, 我投入的錢極快地增長, 我不斷用我的現金流購入股票, 2823, 2600, 857, 939, 都喺當時的最愛,

我家境在2004年隨經濟改善而變得更好, 我老媽手頭鬆咗, 我問老媽再借多十萬入市,

去到港股直通車時, 我的身家爆漲至50萬!! 2007年, 我開始出社會工作了.


當時以為自己是股神, 喺股市最高峰時, 我比貪婪控制住頭腦, 此時此刻, 我已經吾記得咗葛拉漢喺邊個, 巴菲特喺邊個,

我淨喺以為a同h股差價會收窄, 港股起碼上到四萬點(賭王話!)

當時各大行狂吹人仔會升值, 話內房股咩折讓大, 土儲年年增加, 我心諗, 實無死la! 我於是信晒大行, 一炮過廿萬買咗內房股, 富力, 世茂, 碧桂園等......

金融海嘯一來, 我的內房股直插谷底, 全部計價吾見咗90%, 好彩我當時50萬吾喺全部入晒內房, 仲有d入咗公用股同埋中人壽..... 個組合得番十幾萬.my god!

幸好, 經濟景氣開始回來, 我當時人工由9k上升至12k, 我每個月一有錢就掃內房, 一直掃掃掃! 上年09年, 我的內房股番身, 升番幾倍, 我在上年呢個時候沽晒d內房股, 我同自己講,

呢個版塊, 一世都吾好掂.

09年中後, 我再投資莎莎, 建行, 平安等好股, 同一年, 我以接近0首期買咗間130萬的屋仔, 而家月供5800, 收租收緊4700....我擁有自己的物業了!

而家薪水上升至約15.5k, 但我每月在扣除家用、還款給家人、保險後, 我每月都會儲5k, 盡量把自己的生活消費減到最低, 名牌我從來吾會買, 我心諗, 80後的我, 苦都未捱過幾年,


喺今日, 我的投資組合以大藍籌為主, 約值110萬, 間屋每個月利息開支喺2.3k, 月入喺4.7k, 產生到正2k左右的現金流入, 而我也選擇和家人繼續同住, 控制開支,



一個牛市會持續約3,4年, 上年喺牛一, 今年喺牛二橫行期, 2011,2012, 會喺牛三,

牛三會大爆發, 手上的2628, 2318, 939等公司, 未來五年升價5-8成, 去到牛三, 應該喺有機會,


等牛三出現, 我會選擇沽貨離場, 預計喺要坐多2,3年先等到牛三, 到時美息會上升緊, 我會選擇全數清還房貸(到時候喺110多萬),

然後用淨下來的金錢, 等熊市完結再入貨,但出入貨時機, 就要看身手了.

用股息及租金的非工資現金流入去支持供樓, 是一個不錯的辦法, 不過, 最好就喺用公用股來配合呢個策略, 先會喺全.

人幣理財產品紛搶閘

人幣理財產品紛搶閘 中銀、國壽今先攻壽險

人民幣《清算協議》修訂正式簽署，各銀行及金融機構立即響應紛紛推出不同的人民幣理財產品。由清算行中銀香港（ 2388）持有 50%權益的中銀人壽，該公司執行總裁蔡中虎向本報表示，今日將推出 3種人民幣結算的壽險保單。據了解，中國人壽（ 2628）亦會在今日推出同類產品。

為了使業務規模逐步做大，中銀人壽除透過本地投資配置人民幣資產外，亦與內地中國再保險旗下中再人壽，洽談藉新協議框架下，以再承保（ sub-underwrite）合作方式，使收取的人民幣保費，可以更具彈性地投資。

再承保方式合作增彈性

中銀人壽今日面世的 3款產品，分別為「百載人生」、「豐盛 8年」及「目標 5年」保險計劃，後兩者供款年期為 3年及 2年，最低投保額分別為 3萬元（人民幣．下同）及 6萬元。若連同非保證紅利，年回報率分別約 3%、 2.58%及 2.05%，客戶仍可選擇保單以港元結算。蔡中虎說，待首批人民幣壽險保單登場後，將再研發推出新的人民幣壽險產品，他相信有關業務增長潛力無限。
此外，消息人士透露，國壽子公司中國人壽保險海外，今日亦會推出全新以人民幣結算的 10年期傳統壽險產品，年回報率逾 2至 3%，入場費約 2、 3萬元。由於人民幣升值空間看俏，相信產品會有需求。

保單平均回報率逾 2%

據悉，國壽海外吸收的人民幣保費，會通過再承保方式，將保單轉移至內地母公司國壽。包括交通銀行（ 3328）香港分行在內的 6家代理行，會協助銷售新產品，人民幣結算的投連險，國壽海外暫未有計劃推出。
金管局總裁陳德霖昨表示，預料下半年將有不同形式的金融產品及中介活動，陸續出台，初期登場的產品會略為簡單，如定期存款或企業債券，不排除逐步會出現結構性產品，人民幣保單亦可望很快出台，迎合客戶需要。
在新協議框架下，合資格使用人民幣跨境結算的貿易類別，擴大至服務貿易及其他經常賬交易，但跨境進出內地的資金，仍由內地把關。據了解，本地保險公司擬通過將人民幣保單，以再承保方式轉售予內地保險公司，從而處理賠付風險及資產投資，關鍵是當局接納有關轉移活動為跨境貿易服務。
蔡中虎透露，中銀人壽推出的人民幣保單，部份保費由公司百分百承擔，在本地進行人民幣投資配置，但畢竟本地人民幣資產有限，為使業務規模能做大，冀通過新協議框架賦予的空間，通過再承保方式，擴大投資彈性。該公司正與中再人壽洽談有關合作，對方亦會與內地監管當局溝通。

清算協議利新產品出台

中銀人壽今年 3月底，推出以人民幣計價但港幣結算的「豐盛 8年」及「目標 5年」保險計劃，他表示，迄今累積的年繳保費已達數億元，若計算全期保費則接近 10億港元。
中信銀行國際執行副總裁兼司庫陳鏡沐稱，清算協議開放幅度頗大，本港的人民幣用處拓寬，料本港人民幣產品接續推出，包括該行本周內亦會推出人民幣結算產品。他稱，人民幣同業拆借市場亦更成形，因銀行有需要預留多點人民幣頭寸，應付企業融資需求。
恒生副總經理兼企業及商業銀行業務主管陳力生稱，該行大部份企業客戶都有興趣開人民幣戶口，方便結算或投資，該行人民幣拆借及外滙現貨市場亦已準備妥當。恒生表示，該行處理的人民幣貿易相關業務五月底已逾 20億元人民幣，截至 6月底累計金額倍增至逾 40億元人民幣。

人民幣結算壽險產品

─中銀香港─
百載人生保險計劃　最低投保額：按計劃而定　供款期：多種選擇
保障年期：保障至 100歲　回報：平均約 1.5%，連紅利約 3%

豐盛 8年保險計劃　最低投保額： 3萬元　供款期： 3年
保障年期： 8年　回報： 1.18%，連紅利 2.58%

目標 5年保險計劃　最低投保額： 6萬元　供款期： 2年
保障年期： 5年　回報： 1.38%，連紅利 2.05%

─國壽海外─
10年期傳統壽險　最低投保額：逾 2萬元　供款期： 5年
保障年期： 10年　回報：逾 2%

單位：人民幣

人民幣清算協議 Q&A

Q1：參與人民幣業務的認可機構（參加行）可否為任何企業客戶開立人民幣存款賬戶？
A1：參加行可為任何企業客戶開立人民幣存款賬戶，賬戶只可處理商戶在正常業務過程中取得的人民幣現鈔及用作人民幣債券投資。商戶可開立其他人民幣賬戶。

Q2：參加行可否向客戶提供人民幣投資產品？本身並非認可機構的金融機構，例如保險公司、證券行等，可否在參加行開立人民幣賬戶，藉此向客戶提供人民幣投資產品？
A2：提供人民幣投資產品的業務不受限制。因此，本身並非認可機構的金融機構亦可在參加行開立人民幣賬戶。

Q3：為企業客戶辦理人民幣兌換有何規定？
A3：為企業客戶辦理兌換業務而產生的人民幣頭寸，可與清算行平盤：作人民幣跨境貿易結算而最高兌換金額不超過結算或將結算的貿易金額；因客戶沒有足夠的人民幣資金償還貿易貸款而辦理的兌換；作支付在香港發行人民幣債券的費用；或內地有關當局允許最終由清算行於中國外滙交易中心平盤的交易。上述以外的兌換，如參加行不與清算行平盤，或計劃與其他參加行平盤，則不受限制。

富爸爸與窮爸爸的理財相論

富爸爸與窮爸爸的理財相論
· 窮爸爸V.S.富爸爸
窮爸爸的觀念富爸爸的觀念
我是窮人我是富人
貪婪是萬惡之首 貧困才是萬惡之本
我付不起 怎樣才能付得起
對理財沒興趣 積極增加理財能力
賺錢不要冒險 學會管理風險
努力存錢 努力投資
為錢工作 錢為我工作
房子是資產 房子是負債
如何寫履歷表 如何寫創業計畫書
穩定工作就是一切 不斷學習才是一切
老年依賴退休金生活 老年利用自己累積的財富生活
成為好雇員 成為賺錢老闆

‧ 觀念，

決定你是富爸爸或窮爸爸？當一個人重要的資產－－房子，變成一生丟不掉的負債後，資產已不再是資產，反而成為致富的包袱。在《富爸爸，窮爸爸》一書 問市後，傳統的投資、財富認知與觀念，已面臨衝擊與挑戰，要成為新世紀的富爸爸，應及時調整投資理財觀念，才能在變化萬千的錢潮中成為贏家。
《富 爸爸，窮爸爸》一書自1999年在美國上市後，便刮起一陣超級旋風，不僅雄踞紐約時報暢銷書排行榜第一名寶座數月，更成為亞馬遜網路書店排行榜首，這股如 何成為富爸爸的熱潮更迅速吹向全球各地。台灣在去年9月引進《富爸爸，窮爸爸》一書後，也同樣造成轟動，成為學習致富的寶典。

該書能夠在各地造成震撼，主要是富爸爸顛覆了傳統的理財觀念，披露成為富爸爸的要訣，尤其兩位爸爸對立的觀念，更造就出不同的結果。擁有高學歷的窮 爸爸在傳統觀念的束縛下，謹守本分、努力工作，但終其一生還是兩袖清風。而富爸爸雖沒有高學歷，但卻突破傳統對資產認知的觀念，加上不斷學習致富方法與累 積投資經驗，縱使曾經破產過，但終究成為名副其實的富爸爸。‧ 窮爸爸、富爸爸，對金錢觀念完全不同

本書作者羅勃特‧T‧清崎有兩位爸爸，這兩位 爸爸對金錢、理財、工作、消費等觀念截然不同。羅勃特的親生爸爸在夏威夷教育部任職，但缺乏投資觀念，一生中不斷在財務泥沼中掙扎，死後只留下一些待付的 帳單，另一位則是朋友的爸爸，透過不斷地投資而累積財富，死後為慈善機構、家人留下鉅額遺產。
作者在九歲時就在富爸爸與窮爸爸對立的思想中摸索， 最後決定向朋友的爸爸學習賺錢之道，在富爸爸不斷灌輸顛覆傳統的理財觀念後，決定不做金錢的奴隸，羅勃特最終成為夏威夷最富有的人之一，並在47歲時正式 退休，成為新一代快樂的富爸爸，作者以他個人成長與實踐的親身經驗，打動不少為人父母讀者的心。

對立觀念

1.

對錢的認知不同
窮爸爸對錢的認知是，貪婪是一切罪惡的起源，凡事只求知足、量入為出，但卻在創造財富的道路上毫無成果。富爸 爸對金錢的觀念可就完全不一樣，他認為貧困才容易造成犯罪，因此需要運用投資、創業管道累積財富，而投資雖會有失敗或破產的風險，但只要從中記取教訓，最 終還是可以獲得財富；但若不投資，造成的貪窮卻是永遠無法改變。

對立觀念

2.

對支出的觀點不同兩位爸爸對支出的觀念也完全相反，當孩子想要購買某項高價物品或其他支出時，窮爸爸總是以我付不起為理由，直接打消支出的念頭。但富爸爸卻會想：我要如何做才付得起？進而動腦筋開闢財源，讓消費成為激勵自己努力掙錢的動力。

對立觀念

3.

對理財的觀點不同窮爸爸完全沒有理財觀念，而且自認對錢沒有興趣，終其一生也不曾富有過。但富爸爸對投資理財的態度卻相當積極，不僅有積極賺錢的意念，並不斷藉由學習管道提高自己的投資理財能力，透過不斷地投資，掌握金錢、創造財富。

對立觀念

4.

賺錢方法不同兩位爸爸賺錢的方法完全不同，窮爸爸的賺錢方法是靠良好的教育，找到高薪的工作，並一步一步順著工作的梯子往上爬，單純地靠薪水收入維生。但富爸爸卻認為應該在生活中不斷學習理財知識，靠理財知識來用錢賺錢。

對立觀念

5.

對待錢的態度不同窮爸爸一生只為錢、也可以說是為了一份薪水在工作，態度被動，因此常常說自己是個窮人，只希望藉由努力工作讓自己成為好職員，並靠著加薪 來增加收入，因此所有收入的唯一途徑就是薪水。富爸爸則對錢採取主動積極的態度，一直思考如何讓錢為他工作，也就是認為必須透過積極的創業、投資，來增加 財富。

對立觀念6.

對資產的定義不同富爸爸顛覆了資產觀念，並打破一般人努力工作，存錢、買房子、付房貸的觀念。富爸爸認為，一有錢就買房子雖然增加了新資產，但隨後帶來的 長期房貸壓力，卻是短期付不完的負債。如果資產演變成了負債，還不如先將資金運用在投資上，創造更多的財富，待累積足夠的金錢，再購買房子、車子等奢侈品 犒賞自己。

多玩多聊天 孩子愛表達

多玩多聊天 孩子愛表達

語言是與人溝通的重要橋樑，個個父母都想子女口齒伶俐，好好駕馭語言。言語治療師關陳立穎謂，語言本是有生命力，而父母是最佳模範，多與孩子玩、閱讀和傾偈，已在營造生活化語境。

關太是香港大學教育學院言語及聽覺科學部臨床導師，專職培訓言語治療師，她育有一子一女，大仔 Nathan 12 歲、細女 Ashira 8 歲，都就讀傳統小學，他們中英文俱佳，尤其細妹對語文的興趣也較哥哥高，口齒伶俐外也表情多多。關太謂自己一向給子女很大自主空間，平時只安排有限的課餘活動，假日時孩子多不用上興趣課，多由爸爸帶出街遊逛，培養好奇心；在家則愛弄東弄西，自行發掘興趣。例如細妹愛編織，而哥哥 Nathan 則熱愛烹飪，愛在兒童雜誌中找菜譜製作美食。關太最肯定玩樂價值，她謂：「以前的小朋友，有很多玩伴，在與友伴相處時去模仿、觀察和嘗試，語言能力便是如此自然學習得來，但今天小朋友卻要用上課去學習講話，是剝奪了孩子的自發和探索。」

活用遊戲作語境

她謂小朋友在情景中去吸收語言最好，而要小朋友樂於表達，最好的老師是父母自己。關太愛與子女傾偈，也愛就地取材，拿起甚麼都玩一餐，「我哋會扮侍應、睇醫生、阿女拿着發泡膠包裝紙，會當打字機，大家一起扮上班族……其實在玩之中，最能明白到語言係好多樣性，例如開心一詞，針對不同情景，可以有不同程度的講法。故我不贊成家長只用閃卡，那是用一張圖去對應一個字的學習，但學語言，不應純粹學單字，那太單一，也較貧乏，小朋友也容易覺得悶。」

多回應孩子的話

Nathan 與 Ashira 自小已與爸媽玩角色扮演，故講話時表情很鬼馬，語調也很豐富不平板。關太謂當孩子 0 歲，她和丈夫一聽到他們發出一點聲，便馬上回應他們的需要。「佢望向一處呀一聲，我便馬上問：係咪想要這個東西？讓他們知道自己講話有人在聽。」而當小朋友講到單字時，她會用不同的短句，去補充他的信息，向他們示範如何說出完整的句子。

「大仔只在小學時出現過懶音，但那時因其他同學仔愛講，他貪玩着模仿，很快已戒掉；小朋友兩至 3 歲時，常會講不準，發出所謂的 BB 音，例如大部分小朋友發不到s音，會把洗手講成底手，那是發展階段必有的現象，故我不會刻意去糾正，當孩子到了 3 歲，很自然便會講回正音。」

由聽故事開始

關太不讓子女看電視，怕電視的有聲有畫，會令小朋友往後對玩及閱讀失去興趣，也影響到專注力。當小朋友上到幼稚園，她才開始給他們看少量的迪士尼卡通；平時，關太最鼓勵他們聽錄音故事書，也會陪他們閱讀英文故事。Nathan 年幼時由媽媽陪着讀《老鼠記者》開始，再來讀 Roald Dahl 一系列的兒童小說，到今天，他能自如聽懂很多兒童故事，看電影也不用看中文字幕。關太也特別等他們玩得盡興時，去玩估字遊戲。

「哥哥愛星球大戰故事，常聽到 jedi 大師，我會順便叫他估最後一個字，是甚麼字母？小朋友知道個 Cake 字點串，我會反過來問那到底 Take 係點呢？若估中，我便會讚他們犀利……這樣會鼓勵到他們多探索，但做起來不能太刻意，若多問幾次，看到他們沒趣，便要停止。」她笑謂女兒對這些遊戲的興趣，遠比哥哥大。故最近她迷上編織，買了不少編織參考書回來，母女也會一起去發掘毛冷、高針低針的發音。

夫婦在家分工

她笑言，其實有很多父母怕英文不是自己母語，而介意教孩子，也甚少在孩子面前說，她覺得父母不怕講英語，反能在子女面前作模範。「其實毋須介意自己一定要講得好好，坊間有很多故事，都有錄音教材，只要在家先練習幾遍，便可以與子女閱讀故事，加強親子間的溝通。」而她與丈夫在子女年幼時，會一人負責一種語言，由她講英文、丈夫講廣東話，囝囝到了 3 歲，她才開始雙語運用。小朋友與服務了多年的菲傭姐姐，則主要用英語溝通。「我們在家食飯，因怕菲傭聽不懂我們講話，必定用英語溝通，有時我晚了回家，也會打電話囑子女去告訴菲傭姐姐，讓他們有機會用英語。兒子也會聽到我用廣東話去跟外婆講話，這會令他發現，其實用哪種語言，都要因應別人的需要。」

關太強調，語言目的是用來溝通，故所謂英文好，不應純指發音準，而是能運用自如，「小朋友會否用它來問路、在食肆叫食物？那才叫好！然而每個人天份都不同，故大人對孩子學語言，最好不要強迫！」

嘉國現價買入($2.57)

多個內地樓盤將落成出售
嘉國現價買入

撰文:黃向平

欄名:明日之升

˙嘉華國際（00173）在內地的多個物業將相繼落成及出售，未來兩年將是集團收成期。

˙集團估值折讓幅度大，加上息率吸引，屬中長綫佳選。

嘉華國際主要在中國內地、香港及新加坡從事物業發展及投資，物業組合包括豪宅項目、甲級寫字樓、商場、酒店及服務式住宅。目前，上海及廣州是嘉華主力發展地區，兩地發展項目合計總樓面面積超過200萬平方米。

明年盈利料倍增

受惠上海慧芝湖二期物業收益增加，以及投資物業之公平值變動錄得6億多元收益，嘉華去年全年轉虧為盈，賺9.16億，而08年同則虧損6.17億，兩者來回差距逾15億元。據彭博綜合預測，嘉華今年盈利將較去年倒退18%，至7.52億，但隨處內地多項目相繼落成及出售，料2011年嘉華盈利將倍增至15.05億，反映嘉華盈利前景持續理想。

事實上，嘉華主要集中發展豪宅項目，如上海慧芝湖、以及靜安區及徐滙區等快將推售項目，均處於上海傳統高尚住宅區地段。由於黃金地段豪宅項目供應少，需求殷切，有利售價維持高位，利好嘉華整體售樓收益。

中港物業進收成期

根據花旗報告顯示，上述三個項目中，慧芝湖三期估計每平方米售價介乎3萬至3萬2千元人民幣，而靜安區及徐滙區項目估計每平方米售價介更高達6萬至6萬6千元人民幣。然而，由於三個項目均在早期購入，項目成本價只佔平均售價的10.5%至16.4%左右，預期相關項目將為集團帶來龐大收益。

此外，除上海物業項目外，嘉華位於廣州花都的3個大型綜合及豪宅項目亦將於今明兩年陸續完成，相信未來兩年將會是嘉華收成期，盈利前景穩固。再者，嘉華於東半山、香港仔惠福道及西九龍等豪宅地段擁有多個項目發展權益，隨着香港豪宅市道持續暢旺，嘉華資產值也水漲船高。

NAV折讓逾六成

估值方面，嘉華是本地地產股當中，股價較每股資產淨值（NAV）折讓幅度最大股份之一。根據花旗估計，嘉華每股NAV為7.13元，相比昨日收市價2.57元，股價折讓幅度達64%，遠高於一般地產股30%水平。再者，嘉華今年預測PE為8倍，明年將降至只有4.2倍，以具質素地產股而言，實屬吸引。財務方面，截止去年集團負債比率為21%，屬健康水平。花期更認為，隨着物業收益持續增加，料可進一步降低集團負債比率，甚至出現淨現金情況。

至於風險方面，嘉華估值深受中港地產市道尤其是豪宅市場影響，內地不明朗的樓市政策將可能影響集團項目銷售進度及收益，故政策改動是集團面對主要風險之一。

息率吸引 添防守性

嘉華正步入收成期，盈利前景有望繼續改善。加上，股價較每股資產淨值有超過60%折讓，而預測PE亦只有低單位數字，反映估值相當吸引。再者，嘉華有不俗派息，市場預期今明兩年每股可派0.09元及0.13元，以現價計，預測息率分別為3.5%及5.06%，增添股份防守性。策略上，建議現價買入，以3元作首個目標，跌穿2.3元止蝕

預定利率開放 內險有何影響？

預定利率開放 內險有何影響？

欄名:股壇解碼器

重點˙開放預定利率︰中保監有意取消傳統壽險預定利率上限，由2.5%改為讓保險公司自行決定。若新政策獲得通過，市場預定利率普遍會上揚。

˙公司影響負面︰由於預定利率等同保單的資金成本，預定利率上揚，意味着保險公司的盈利能力受損。惟有分析指，保險公司未必敢貿然調升預定利率，有助紓緩措施帶來的衝擊。

中保監有意取消傳統壽險預定利率上限2.5%，改為由保險公司自行釐定。假設新建議最終拍板落實，將令傳統壽險業務的競爭變得激烈，並削弱保險股的盈利能力。消息拖累內險股昨日全數被拋售。

中保監於上周五（9日）突然發表《關於人身保險預定利率有關事項的通知（徵求意見稿）》，決定開放傳統壽險預定利率，當中傳統壽險預定利率由2.5%上限改為保險公司自行決定，分紅險及萬能險的監管要求則維持於2.5%不變。

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預定利率＝資金成本

徵求意見中，以「取消傳統壽險預定利率上限」一項對壽險股衝擊最大。

所謂預定利率，是指保險公司扣除各種費用後，餘下的保費根據其對資金運用的預測收益率，來設定保單的每年保證收益率。由於保險公司的資金主要投放於定息產品（如定存、債券）及股票上，故預定利率主要參照銀行存款利率及預期投資收益率來釐定的。

對投保人而言，預定利率即是保單的回報率，回報率愈高，保單自然愈吸引。但對保險公司而言，預定利率相等於保單的資金成本，成本愈高，保險公司則愈吃力。

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其實於99年6月前，預定利率並不設上限。由於當時市場利率高企，加上壽險業務競爭激烈，保險公司簽發了大量預定利率超過6%的高利率保單。

但於90年代末，人行連續減息8次，令存款利率及債券收益率每況愈下，保險公司的投資收益率遠低於保單的預定利率水平，令保險公司盈利能力急速惡化。

有見及此，中保監於99年6月出招，限定傳統壽險預定利率上限不得超過2.5%。

壽險股影響

1.巨擘或流失市佔率

由於以往市場上所有傳統壽險保單的回報率統一為2.5%，大型保險機構的信譽良好，自然獲得更多客戶青睞。因此，傳統壽險業務一直是大型保險機構的天下，以國壽（02628）及太保（02601）獨佔鰲頭。

在改革之後，保險公司可自行釐定預定利率，中小型保險機構可透過提升預定利率來增加保單的吸引力，藉以搶佔大型保險公司的壽險業務市佔率。換言之，大型保險公司具潛在客戶流失的風險。

2.競爭加劇致利潤減少

大型保險公司預計會調升預定利率來留住客戶，但競爭日益激烈，勢必會令保險公司的利潤下降。壽險業務的運作是保險公司先收取客戶保費，再作出適當的投資，並於事故發生後作出賠償。若無事故發生，保單的價值便會按指定的回報率（傳統壽險為2.5%）累積。保險公司所賺取的投資收益率與保單的回報率之間的利差便是公司的利潤。

在此情況下，保險公司投資收益愈理想，而保單回報率不變，公司所賺取的承保利潤愈可觀。

因此，雖然傳統壽險業務的比重不算高，但盈利能力卻是最強。惟改革後，中金預期大型保險公司的傳統壽險業務預定利率會提升至約3.5%，中小型公司更有機會攀升至4%。

在加息預期落空、股市走勢波動的情況下，保險公司的投資收益率未必能同步提升，令保單所賺取的長期利差水平收窄，保險股利潤下降。傳統壽險比重愈高的保險公司，利潤下降的空間愈大。

舉例說，中金資料顯示，國壽及太保壽險長期精算假設的投資收益率分別是5.5%及5.2%，以2.5%的傳統壽險預定利率計算，利差為300點子及270點子。若以3.5%預定利率計算，利差頓時收窄至200點子及170點子。

3.退保潮爆發機會微

假若新建議正式落實執行，壽險預定息率定會上調。由於新政沒有追溯權，舊有那些只有2.5%回報率的保單，顯得相當不吸引，或會引發投保人退保，換馬至回報較高的新保單。不過，投保人於退保後，未必能取回全數投資金額，令退保的誘因下降，故爆發大規模退保潮的機會並不高。

其實，投資者毋須過分憂慮內險股的投資前景。一方面傳統壽險於整體壽險公司業務比重不算高，比重較高的分紅險、萬能險之預定利率沒有變更。另一方面，大型保險公司料未敢貿貿然大舉調升預定利率，以免導致承保虧損。

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話你知：內地壽險分四類

內地常見的險種有傳統壽險、分紅險、萬能險及投資連結保險四種。

傳統壽險：傳統壽險之現金價值會以指定的回報率滾存，如有事故發生，保單會按指定的投保額作出賠償。

分紅險：分紅險即是保險公司將每一個會計年度分紅保險的可分配利潤，按一定比例以紅利方式分配給投保人的一種保險產品。

萬能險：萬能險（本港稱為萬用壽險）以靈活見稱，投保人可任意調整保費、保額、供款期等。萬能險設有最低的保證利率，為投資者提供最低收益率保證。

投連險：投連險是指保險公司使用投保人的保費進行投資，以保單中的身故賠償金及現金價值均視乎投資的收益而定。